部分老式小区被迫由业主自行管理 专家分析称退出有利于物业管理行业改革

    什么是物业管理？拿着手电巡逻的保安大爷、穿着制服打扫过道卫生的保洁大妈，还有维修电梯的小伙子、保修电路的老师傅……在很多人眼里，物业管理已经成为小区生活的一部分。

    不过，上海物业公司目前所遇到的窘境引起了外界关注——从2012年开始，上海已经有220多家物业服务企业主动退出小区的管理，部分老式公寓小区不得不由业主自行管理。

有苦难诉 物业公司“进退两难”

    从2012年开始，上海已经有220多家物业服务企业主动退出小区的管理，物业集体“退潮”，只留下业主“独守空闺”。

    没有了物业，小区安保、卫生、绿化等岗位空缺，直接影响了小区居民的生活。一些小区业委会不得不亲自出马，四处招聘。

    数据显示，目前，上海共有住宅小区10800多个。其中，商品房住宅小区5500余个，售后房住宅小区近5300个。上海现有有资质的物业公司达到2500家，小区的物业管理覆盖率达到97%。而从去年下半年起，八成涉足售后公房、中低档商品房的物业公司出现了进退两难的境遇。

    “年年交物业费，但都不知道物业费都用在哪里了？”“年年要求涨价，服务水平又没有提高，涨什么涨！”谈起物业，很多小区居民满肚子牢骚。面对居民的埋怨，物业有时也是哑巴吃黄连，有苦说不出。

    一方面电梯保养、线路维修、社区治安等幕后工作并不常为居民所注意，一定程度上造成了居民对物业的误解，出现诸如“除了收停车费，物业都不知道在忙些什么？”的观点。另一方面，物业原本的工作可简单归类为保洁、保安、保绿、保修四项，但在实际操作中，物业往往成了“全能保姆”，增加了如代收快递、违章搭建的投诉处理，开发商遗留的质量问题的解决等的额外的工作。

    责任交织 物业与业主矛盾多发

    日前，本报记者来到位于上海杨浦区五角场附近的一个老式小区，小区的物业公司负责人薛先生告诉记者，上海大部分物业公司都处于亏损状态，原因很简单：入不敷出。“相较于成本的快速增长，物业费的提升和政府的补贴都只是杯水车薪。”

    老薛算了一笔账：上海市去年上调了公有住宅售后物业服务收费标准，希望逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。但是，仅就管理费、保洁费和保安费这三项费用来说，平均每户每月收费标准上调约10元，但这几块钱的增长只是物业运营成本的零头。而占据成本七成左右的人力成本却大幅增加，今年4月1日起，上海劳动者月最低工资标准从1450元调整到1620元；小时最低工资标准从12.5元涨到了14元。

    此外，物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系复杂，边界模糊，成为矛盾多发地。

    记者在采访中了解到，居民一般都认为小区治安应由物业公司承担。然而，从责任划分来看，物业公司和居委会一样仅有协助维护社会治安的权利，维护治安的权利只有公安局拥有。但目前小区与治安管理相关的设备，如“监控探头”等都是物业公司安装的而非公安局拨款安装，这部分的钱最终都会落在业主的头上。

    专家：

    不合格物业退出是趋势

    成本的急剧上涨、价格调整机制的缺失、缺乏高素质的专业人才、行业责任边界不清等，导致大部分物业公司都在生存的边缘挣扎。

    “物业公司退出老旧小区的管理是市场化的必然趋势”，中国业主大会研究会秘书长刘生敏表示，如物业公司无法提供专业化的服务，那逐步培养业委会来接替未尝不是一件好事。

    “我认为，物业管理公司退出越多，物业管理行业的改革就会更顺利。”刘生敏说道。

    “政府可给予业主委员会协助和指导，培育他们具备市场选择和运作的能力”，专家表示，在这场物业与业主博弈的游戏里，政府也承担着不可或缺的角色。

    物业公司退出后，业主该如何面对呢？刘生敏认为，业主要自我管理，“这就需要业主中有热心人。让他们带头，让小区形成良性互动，把小区的建设搞好。最后建立主体意识，市场消费意识、自我管理的意识”。-保定百姓人才网